租店铺签合同要注意的事项

2020-04-27 11:36:19 15

现在各地都在复工当中,很多老板也在找店面租店铺,这个时候,一定要注意租铺子签合同时的关键步骤。不然,开店后会遇到各种问题,那时就没心思经营了。


看下面两个来自社群的案例:


案例一:


元月份从工厂出来接了一个肠粉店,转让费4万,随随便便和上一家签了份合同就开始营业了,平均营业额不到四百,感觉快要崩溃了,准备在网上找些开店的资料,无意间听了几篇老陈的文章,感觉里面说的开店小白就是自己啊!


然后把开店笔记从头到尾都听了一遍,发现问题一大堆,很多问题都是无法解决的,开一个店所有的坑都被我踩了个遍,甚至租房合同还是上一家的:上面写着转让给别人,房东要收两万一年的喝茶费,退房要赔房东一年租金,房租4千每月,疫情也没免租,压力好大啊,想转让,租房合同都不是自己的谁敢要,只能低价转出,还得求着上一家过来重新和我的下一家签一份同样的转让合同,还要我给他好处费,就这样草草的开始又草草的结束了。


提醒:接手转让店铺,必须和房东见面确认重要条款,而且要和房东重新签合同,不然贻害无穷。案例中的老板,和房东的租赁合同都没有,如果遇到极品房东,甚至都可以不认可他租了铺子,法律上是只看合同的。


我之前写过一篇很详细的文章讲接手转让店铺的流程,按照那个流程来,可以规避95%以上的问题。


案例二:


给大家分享上次说的房东大幅度涨房租的事,我觉得是一次不太成功但又很无奈的谈判和结果:


1.谈得太迟了,4.1号房租到期,3月中下旬才见面谈,一是自己没经验,二是疫情耽搁了(年前打电话说过完年谈的)。


2.房东坚决不签长合同,而且要加上不能转让,事先真没想到,被动了,马上房租到期,房东收回铺子同样也没转让费了,无奈接受了,而且只签了一年。小伙伴们以后一定要注意,接手铺子时就跟房东说好转让的事,最好合同写上“续签合同时必须同意转让”。


3.即使调查了周围房租情况并跟她据理力争,但房东坚持她的是小铺子,本来就贵,最后第二次谈判磨了2个小时才把房租从房东的心理价位往下降了500元,她还一副一年亏了6000元心痛不已的表情,其实这个房租已经比旁边的铺子贵好几百元了。


4.怀着不甘又不敢的心情把合同签了,现在心理已经在担心明年怎么谈啊?她要再来个狮子大开口怎么办?


这位老板的上一个问题是合同到期,房东要在下一个合同里涨20%以上的房租。这也是个棘手的问题,就是合同到期,房东可能把合同里的一些重要条款变更,比如租金涨幅,能否转让转租,合同期限。。。等问题。


我的建议是,无论合同的周期是多少,要在合同里约定一些重要的条款明确在续签合同时不能变更,租金涨幅要约定好,能否转让转租也要在签合同前就需要谈好。


当然,大部分房东通情达理的,只要是合理的要求基本会答应,我遇到过的几个房东都还可以,要提防的是少部分坏人房东。